Un rapport du cabinet AML Estate Intelligence, relayé par L’Observateur, révèle un paradoxe du marché immobilier sénégalais : l’encours du crédit immobilier progresse de 15 %, tandis que 5 054 logements sont en attente de livraison. Pour le consultant Ahmet Lo, le problème tient moins au financement qu’à la capacité de transformer les ressources en logements effectivement livrés.
Un financement en hausse, une construction en recul
Le marché immobilier sénégalais ne souffrirait pas uniquement d’un manque de financement. Selon le rapport d’AML Estate Intelligence, cabinet dirigé par le consultant Ahmet Lo, le secteur peine surtout à convertir les ressources disponibles en logements livrés. Les chiffres traduisent ce décalage : l’encours du crédit immobilier progresse de 15 %, alors que le chiffre d’affaires de la construction recule de 22,1 %. Pour le consultant, la hausse des crédits ne garantit donc pas une hausse équivalente de l’offre accessible aux ménages.
5 054 logements en attente
Le rapport recense 29 748 nouvelles unités résidentielles réparties sur 426 programmes immobiliers. Parmi elles, 5 054 logements, correspondant à 91 programmes, seraient actuellement en attente. Tous ne butent pas sur les mêmes obstacles : certains font face à des difficultés de trésorerie, d’autres à des problèmes fonciers, administratifs, techniques ou commerciaux. Ahmet Lo souligne qu’un programme peut disposer d’un financement tout en restant bloqué à une étape décisive, qu’il s’agisse de la sécurisation du terrain, des autorisations, de la viabilisation, de la solidité du promoteur ou de la commercialisation.
Dakar sous forte pression
La capitale concentre les tensions. Les données reprises par L’Observateur font état de 4,16 millions d’habitants à Dakar, soit 21,8 % de la population nationale, répartis sur 0,3 % du territoire. Le logement y compte en moyenne trois pièces, contre 3,9 à l’échelle du pays. Cette densité entretient une demande soutenue, alors que la capacité d’achat reste limitée.
Un fossé entre prix et revenus
L’écart entre l’offre et les moyens des ménages apparaît nettement dans les chiffres. Le prix médian d’un studio ou F1 atteint 46,6 millions de F CFA, pour un salaire mensuel moyen estimé à 113 833 F CFA. Le marché se déplace néanmoins vers l’est : le corridor Dakar-Diamniadio-AIBD-Petite Côte concentre 54,3 % des offres recensées. Les écarts territoriaux sont considérables, le prix du mètre carré bâti passant de 1,69 million de F CFA à Dakar-Plateau à 153 000 F CFA à Bambilor.
Encadrement des loyers : une protection à court terme
Sur la question des loyers, Ahmet Lo estime que les mesures d’encadrement peuvent protéger les locataires à court terme, sans pour autant résoudre le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. Il recommande de les accompagner d’une politique qui augmente réellement le nombre de logements locatifs abordables.
Le coût du temps, angle mort du marché
Le consultant insiste enfin sur un facteur souvent négligé : le temps. Un projet retardé par des procédures, un problème foncier ou une commercialisation difficile immobilise des capitaux et accumule des charges, qui peuvent ensuite se répercuter sur les prix. À ses yeux, rendre le logement plus accessible suppose de produire plus efficacement, sur du foncier planifié, avec des délais et des coûts mieux maîtrisés.
